¿Se pueden reclamar los gastos de constitución de una hipoteca aunque se haya hecho mención de ellos en la FIPER/Oferta Vinculante?
El Juzgado especializado en cláusulas abusivas de San Sebastián ha dictado sentencia estimatoria de una demanda interpuesta por este Despacho, en la que declara parcialmente nula la cláusula que imputa todos los gastos de constitución de garantía hipotecaria al prestatario, condenando a Banco Sabadell a la restitución del importe en su día abonado por los consumidores para constituir la garantía real a favor del Banco.
La Sentencia, dictada con fecha 12 de Diciembre de 2017, condena además a Banco Sabadell a pagar las costas del procedimiento y los intereses de la cantidad a restituir desde el abono de la misma, es decir, desde la fecha de firma de la hipoteca.
La particularidad de este caso radica en la existencia de la Ficha de Información Personalizada (FIPER), un documento informativo cuya entrega al cliente con anterioridad a la firma del contrato es preceptiva tras la entrada en vigor de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
En la hipoteca objeto de este procedimiento quedaba unida a la escritura la FIPER/Oferta Vinculante, en el que se detallan desglosadas cada una de las cantidades correspondientes a los gastos de Registro, Notaría y Gestoría para la constitución de la garantía real a favor del Banco Sabadell, dejando constancia de la imputación de dichos cargos al prestatario, por virtud de la conocida Cláusula de gastos a cargo del prestatario.
La cuestión objeto de debate es si cabe concluir que hubo negociación individual por el mero cumplimiento de la transparencia documental, que es lo único que queda acreditado por el hecho de haber realizado la intervención notarial de la información pre-contractual mediante su unión a la escritura.
La Sentencia confirma la postura defendida en nuestra demanda, que se apoya en la consideración de la Cláusula de Gastos como una Condición General de la Contratación. En consecuencia, para determinar su carácter abusivo hay que atender al artículo 3 de la Directiva 93/13/CEE y en el artículo 82 del TRLGDCU, el cual establece que “se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
De manera que, independientemente de que el consumidor fuera informado en la Notaría mediante la Ficha de Información Personalizada (FIPER) de la imputación de unos gastos que por ley corresponden al empresario, procede declarar la nulidad de la cláusula por su carácter abusivo.
En efecto, se trata de una condición general de la contratación, impuesta unilateralmente por Banco Sabadell y en consecuencia, no negociada individualmente, que genera un desequilibrio importante entre las partes porque imputa a los prestatarios la totalidad de los gastos de constitución de una garantía a favor de la entidad y que por ley debería asumir la misma entidad.
En cuanto a la falta de buena fe por parte de Bannco Sabadell, la resolución invoca la STJUE de 26 de enero de 2017, por virtud de la cual deberá ser el juez nacional quien compruebe si la entidad bancaria «podría estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, éste aceptaría una cláusula de este tipo en el marco de una negociación individual«.
Considerando que en esta cláusula se tienen exclusivamente en cuenta los derechos del empresario (en este caso, Banco Sabadell), y que por virtud del principio de buena fe, éste tiene el deber de no aprovecharse de su posición de superioridad como predisponente, se considera que en este caso se han incumplido las exigencias de la buena fe. Este incumplimiento y la concurrencia del resto de requisitos del artículo 82 del TRLGDCU, dan lugar a la apreciación de abusividad de la cláusula y su declaración de nulidad, con los efectos del artículo 1.303 del Código Civil.
